השקעות מעבר לים תמיד עוררו עניין בקרב הציבור הישראלי. בעבור האדם מן השורש, השקעה במדינה זרה עשויה להצטייר לעיתים כצעד רחוק ומסוכן, ומאידך כהזדמנות קוסמת, אקזוטית ומתגמלת. אולם כיום, ברוח התקופה, המציאות הכלכלית, האינפלציה, המלחמה והטלטלות האזוריות, הופכים את סוגיית השקעות הנדל"ן בחו"ל למרכזית, נוכחת ורלוונטית מתמיד עבור משפחות ומשקיעים רבים.
בפרק מיוחד של תוכנית הרדיו המשפטית "סוגרת פינה" ברדיו צפון, עו"ד טל קאופמן מארחת את עו"ד קרן קפל שמואלי, שותפה במשרד עבדי ושות' בעלת ניסיון של מעל שני עשורים בעולם העסקי-מסחרי, בעסקאות בינלאומיות ובעסקאות נדל"ן מורכבות. קרן, שאינה רק עורכת דין בתחום הנדל"ן אלא בעלת ראייה עסקית רחבה ומשקיעה בעצמה, מציגה זווית מעשית וחדה על הסיבות, המוקשים והכללים הקריטיים שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא מעביר כספים מעבר לים.
על התוכנית "סוגרת פינה"
"סוגרת פינה" היא תוכנית רדיו שבועית המחברת בין משפט, עסקים וחברה, במטרה לעשות סדר בראש ושקט בלב בכל הקשור לזכויות ולחובות המשפטיות שלנו ביום-יום. בכל פרק מארחת עו"ד טל קאופמן, שותפה ומנהלת מחלקת ניהול הון והעברה בין-דורית במשרד עבדי ושות', מומחים מובילים ודמויות מפתח לשיח פתוח ומעמיק בסוגיות המשפטיות, הפיננסיות והכלכליות המעצבות את המציאות הישראלית, תוך מתן כלים פרקטיים להגנה על הזכויות, הכסף והאינטרסים של המאזינים.
למה בכלל להשקיע מעבר לים? מפת הצרכים של המשקיע
כשבוחנים את המניעים המרכזיים של ישראלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, עולים מספר גורמים מרכזיים:
- פערי מחירים ורף כניסה נמוך: מחירי הנדל"ן בישראל דורשים הון עצמי גבוה במיוחד (כאשר למשל מיסוי על דירה שנייה בארץ מגיע ל-8% ממחיר הנכס), בעוד שבמדינות רבות בחו"ל רף הכניסה נמוך משמעותית.
- פיזור השקעות: הרצון לא לשים את כל ה"ביצים בסל אחד" ולפזר את הסיכון הכלכלי בין שווקים ומטבעות שונים.
- פוטנציאל תשואות גבוה: התשואות השוטפות על נדל"ן בחו"ל נעות לרוב בין 6% ל-8% בשנה (תשואה שוטפת, לפני השבחה) – גבוה משמעותית מהמקובל בשוק הנדל"ן למגורים בישראל (אם כי לצד התשואה עולה לעיתים גם רמת הסיכון).
- היבט רגשי ומקום מפלט: ברוח התקופה, על רקע המלחמה והאיומים האזוריים, ישנם ישראלים המבקשים ליצור לעצמם "חוף מבטחים" או נכס מפלט פיזי וכלכלי מחוץ לגבולות המדינה.
עם זאת, עו"ד קרן קפל שמואלי מדגישה כי עסקת נדל"ן בחו"ל שונה לחלוטין מעסקה בארץ – זוהי עסקה מסחרית בינלאומית לכל דבר ועניין, ולפני שנכנסים אליה חובה לעצור, למפות את צורכי הלקוח ולהבין את התנאים המסחריים לעומקם.
5 השאלות שחובה לשאול לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן בחו"ל
ניתקלתם בפרסום אטרקטיבי ומדגדג לכם לקנות נכס בחו"ל? הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא להתייעץ כבר מהשלב הראשוני, שכן לא פעם נתקלים בהיעדר שקיפות או הבטחות מטעות. על בסיס שני עקרונות המפתח של קרן – עסקים עושים עם אנשים, ו-העסקה חייבת להיות הדדית – הנה חמש שאלות שחובה לשאול:
- מול מי אתם עושים עסקה? האם הגורם שמולו אתם מדברים הוא גוף משווק, היזם, או בעל המקרקעין עצמו? לעיתים קרובות גורם אחד מציג הבטחות, אך ההתקשרות המשפטית היא מול גורם אחר. חשוב לבדוק האם הוא בארץ או בחו"ל, האם הוא נגיש, והאם קיים שותף מקומי בקיא בשוק ובנכס.
- מה באמת מוכרים לכם? האם אתם רוכשים זכויות ישירות במקרקעין, מניות בחברה, או זכות השתתפות בקרן השקעות?
- משקיע או מלווה? האם אתם במעמד מלווה (הדורש בטוחות, ריבית ולוח זמנים מוגדר להחזר) או משקיע (שאינו זוכה להבטחת תשואה קשיחה)? שאלו את עצמכם איך אתם פוגשים את הכסף חזרה והאם אתם תלויים בגורם כלשהו כדי למכור את הנכס.
- האם יש זהות אינטרסים? לב העניין הוא להבין ממה מרוויח היזם או המשווק (אף אחד לא עובד בחינם). הבנת מנגנון הרווח מסייעת לעלות על עוקצים קיימים בשוק.
- מהי ההתחייבות החוזית בפועל? אל תסתמכו על סיפורים או הבטחות בעל פה (כמו תשואה קבועה לאורך שנים – שבנדל"ן צריך לגרום לו לברוח). בדקו מה כתוב בחוזה לגבי ניהול הנכס, השכרתו, העברת דמי השכירות ואפשרויות המכירה.
תמרור אזהרה: אם מבטיחים לכם תשואה קבועה ובטוחה לאורך שנים בנדל"ן, מומלץ להיזהר ולבחון את הדברים בשבע עיניים. אין מתנות חינם בעולם הנדל"ן.
שווקים על הפרק: בין יוון לארה"ב
במהלך הפרק נבחנו שני מודלים שונים לחלוטין של השקעות:
- יוון (צפון יוון – סלוניקי וחלקידיקי): כפי שהציג תומר גנזי, מנכ"ל ושותף ב"גפן גלובל", השוק היווני מציע קרבה, מחירי כניסה אטרקטיביים ואמנת מס מיטיבה. הכלכלה בצמיחה, ובשנת 2024 נפתח שוק המשכנתאות המקומי – מה שמאפשר כיום ללקוחות ישראלים לקבל עד 65% מימון דרך הבנק הגדול ביוון (אירו בנק) מבלי לפגוע בדירוג האשראי בישראל, לצד מענה לשילוב של השקעה ושימוש עצמי/נופש.
- ארצות הברית (ניו יורק): כפי שהציג אופיר בדש, מנכ"ל "אווניוז" (Avenues), מדובר בסוג שונה לגמרי של עסקה המבוססת על רכישה והשבחה. בניגוד ליוון שבה יש הכנסה שוטפת משכירות, בעסקאות מסוג זה לעיתים ממתינים עם חלוקת הרווחים עד לשלב סיום ההשבחה והמכירה.
לקבל החלטה מושכלת מדעת
עסקת השקעה בחו"ל מחייבת עבודה מסודרת. לקראת סיום, עו"ד קרן קפל שמואלי מדגישה שתי נקודות קריטיות נוספות:
- היבטי מיסוי: יש להיערך להגשת דוחות לרשויות המס בארה"ב ובארץ באמצעות משרד מורשה ומוסמך מטעם ה-IRS, טיפול בהפקת מספרי ITIN וייצוג מול הרשויות.
- סעיף יישוב סכסוכים: חובה לבדוק היכן מתנהל הדיון המשפטי במקרה של מחלוקת, כדי לא למצוא את עצמכם מחויבים לנהל הליכים משפטיים בחו"ל (כמו בקליפורניה) במקום בישראל.
שלושת כללי הזהב של קרן לסיכום:
- התייחסו לעסקת נדל"ן בחו"ל כאל עסקה מסחרית לכל דבר.
- בחרו את הפרטנרים שלכם נכון וחפשו זהות אינטרסים לצמצום סיכונים.
- התייעצו מהשלב הראשוני, קבלו תשובות לשאלות שלכם, ורק אז קבלו החלטה מושכלת מדעת.
נבחרת אחת. מחויבים. לאורך כל הדרך.
