מאמר זה נכתב על ידי עו״ד קרן קפל שמואלי, שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן, בעלת ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות ובינלאומיות.
משרדנו מלווה באופן שוטף עסקאות נדל״ן בישראל שבהן הרוכש או המוכר הוא תושב חוץ. בעסקאות אלה, בדיקת הזכויות ותנאי החוזה נותרות בליבת התהליך, אך לצידן נדרשת היערכות מוקדמת לסוגיות של תושבות ומיסוי, מימון, ניהול חשבון בנק, העברת כספים בין מדינות, הוכחת מקור הכספים, זיהוי, חתימה מרחוק ורישום. אלה אינם עניינים טכניים שניתן לדחות לאחר החתימה: כל אחד מהם עשוי להשפיע על כדאיות העסקה, על מנגנון התשלומים ועל היכולת להשלימה. המאמר מציג את הנקודות המרכזיות שיש לבחון כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא תושב חוץ.
במה עסקת תושב חוץ שונה מעסקה רגילה?
השוני מתחיל במעמד הצדדים. ״תושב חוץ״ הוא מונח משפטי-מיסויי שנבחן לפי הדין הרלוונטי ומכלול נסיבותיו של כל מקרה, ובהן מרכז החיים ותקופות השהייה בישראל - ולא לפי דרכון או אזרחות בלבד. גם אזרח ישראלי שחי על הקו ישראל-חו"ל עשוי להיחשב תושב חוץ. מנגד, כוונה לעלות לישראל או לשוב אליה עשויה, בתנאים מסוימים, להשפיע על הזכאות להטבות מס. לכך מצטרפים בנקים ורשויות בשתי מדינות, מסמכים זרים, אימותים ותרגומים. לכן יש לתכנן מראש את מבנה העסקה ואת לוח הזמנים רק לאחר בירור התושבות.
כאשר הרוכש הוא תושב חוץ
· מס רכישה: הזכאות למדרגות המס המופחתות לדירה יחידה קשורה, ככלל, גם בכך שהרוכש הוא יחיד תושב ישראל. תושב חוץ עלול להתחייב בשיעורי המס החלים על דירה שאינה יחידה - נכון ל-2026, 8% על חלק השווי עד התקרה הקבועה בדין (דירות עד לשווי של כ-6 מיליון ₪) ו-10% מעליה. תכנון עלייה או חזרה לישראל עשוי לשנות את התוצאה בתנאים מסוימים, ולכן יש לבדוק את המעמד לפני החתימה ולא בדיעבד.
· מימון בנקאי: שיעור המימון לתושב חוץ מוגבל בדרך כלל לעד 50% משווי הנכס. הליך החיתום עשוי לכלול דוחות מס, תלושי שכר, דפי חשבון, נתוני אשראי ותרגומים. במקרים המתאימים, יידרש גם חשבון בנק בישראל, שממנו יבוצעו תשלומי המשכנתא.
· העברת ההון העצמי: הבנק אינו מסתפק בכך שהכסף קיים; עליו להבין את מקורו ואת נתיב העברתו. ירושה, מכירת נכס, פעילות עסקית, חסכונות או מתנה מחייבות אסמכתאות שונות. בדיקה מאוחרת עלולה לעכב העברה שנקבעה בחוזה.
· סוג הזכויות: יש לברר אם הנכס רשום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת. כאשר מדובר בזכויות חכירה ייתכנו הגבלות על העברת זכויות ויידרשו אישורים נוספים.
כאשר המוכר הוא תושב חוץ
· פטור ממס שבח: תושב חוץ המבקש פטור ממס בעת מכירת דירת מגורים מזכה בישראל נדרש, בין היתר, להוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת תושבותו. נקודת המוצא היא המצאת אישור מרשות המיסים הזרה; אולם ברוב המקרים, המדינה הזרה אינה מנפיקה אישור כזה, ובמצב זה ניתן לפעול במסלול ראייתי חלופי, הכולל מסמכים אובייקטיביים ותצהיר. את התשתית הראייתית יש להכין מראש.
· מקדמה על חשבון מס השבח: מנגנון התשלומים חייב להביא בחשבון את הוראות החוק בנוגע לתשלום המקדמה על ידי הרוכש. ללא תכנון מתאים, חלק מהתמורה עלול להישאר מעוכב גם לאחר מסירת החזקה בנכס.
· העברת כספי התמורה למוכר: במקרה שבו למוכר אין חשבון בנק בישראל על שמו, יש להיערך מראש לפתיחת חשבון נאמנות לקבלת כספי התמורה. הבנק של הקונה אינו מעביר את כספי המשכנתא לחשבון בחו"ל או לחשבון שאינו בבעלות המוכר. כמו כן, כדי להעביר את כספי התמורה לחשבון המוכר בחו"ל, הבנק ידרוש את הסכם המכר, אישורי מיסים לעסקה, מסמכי זיהוי והסבר על יעד הכספים. לפיכך, יש לתכנן מראש גם את הוצאת הכספים מישראל.
האתגרים המשותפים לשני צדי העסקה
· מספר ישות לדיווח: תושב חוץ ללא תעודת זהות ישראלית עשוי להידרש לקבל מספר ישות מרשות המיסים לצורך הדיווח. הבקשה מוגשת באמצעות עורך דין מייצג וכוללת, בין היתר, מסמך זיהוי וייפוי כוח.
· ייפוי כוח ואימות חתימות: כאשר הלקוח אינו נמצא בישראל, יש לדאוג להחתמתו על ייפוי כוח מפורט וספציפי לעסקה. על ייפוי הכוח להיחתם בפני נוטריון מקומי בצירוף חותמת אפוסטיל, או מול קונסול ישראל בחו"ל.
· בדיקת הנכס: המרחק הגיאוגרפי אינו מפחית מחובת הבדיקה. יש לבחון את הבעלות, השעבודים, העיקולים, ההערות, זכויות הבנייה, חריגות בנייה, חובות לרשות המקומית, היטל השבחה ואופן הרישום. ברכישה מקבלן נדרשת גם בחינה של הבטוחות, לוחות הזמנים וההצמדות. מעבר להיבטים המשפטיים, חשוב לבחון את מצבו הפיזי של הנכס, התאמתו לצורכי הרוכש, סביבתו ומאפייני המיקום – גורמים שעשויים להשפיע באופן מהותי על כדאיות העסקה.
· מטבע ולוחות זמניםפערי מטבע, הבדלים בימי עסקים וזמני הטיפול של בנקים, קונסוליות ורשויות עלולים להשפיע על התמורה בפועל. החוזה צריך לקבוע את מטבע התשלום, את שער ההמרה, את מועד הזיכוי ואת הקצאת הסיכון במקרה של עיכוב.
תפקיד עורך הדין: לחבר את כל חלקי העסקה
בעסקה שבה אחד הצדדים הוא תושב חוץ, הליווי המשפטי צריך להתחיל עוד לפני הגשת הצעת הרכישה. תפקידו של עורך הדין הוא בזיהוי מוקדם של חסמים אפשריים ובניית מתווה מעשי מראש שיאפשר את השלמת העסקה.
ראשית יש לוודא את מעמד התושבות, השלכות המס, והאם קיים חשבון בנק בארץ לתושב החוץ. בהתאם לכך מעצב עורך הדין את תנאי ההסכם ומנגנוני התשלום. כמו כן, על עורך הדין לוודא כי ייפוי הכוח יאפשר את ביצוע העסקה במלואה, תוך הגדרה ברורה של הפעולות המותרות על פיו, וכי המסמכים שמקורם בחו"ל ערוכים ומאומתים באופן שיאפשר את קבלתם בישראל, הן על ידי הבנקים למשכנתאות והן במרשם הזכויות.
שלוש המלצות מעשיות לפני החתימה
1. יש להתחיל במיפוי, ולא בטיוטה. יש לברר תושבות, מס, מימון, מקור כספים, סוג הרישום ודרך החתימה לפני שמתחייבים למחיר ולמועדים.
2. לפתוח מוקדם את ערוץ התקשורת מול הבנק ולהכין את המסמכים. אישור עקרוני, חשבון בנק, מספרי זיהוי, אישורי מס, תרגומים ואפוסטיל עשויים להימשך זמן רב יותר מהמשא ומתן עצמו.
3. לבנות את החוזה בהתאם לעובדות המקרה. מועדי התשלום, מסירת החזקה והרישום צריכים להיות קשורים לאישורים, לבטוחות ולמסמכים שניתן להשיג בפועל, תוך קביעת מנגנון ברור לעיכובים שאינם בשליטת הצדדים.
פחות הפתעות, יותר ודאות בעסקה
עסקת נדל״ן עם תושב חוץ אינה דומה לעסקה רגילה. זהו מהלך המחייב תכנון משולב של היבטים משפטיים, מיסויים, בנקאיים ורישומיים. כאשר נושאים אלה נבחנים מראש ומעוגנים כראוי בהסכם, ניתן לצמצם עיכובים, להגן על כספי הצדדים ולהוביל את העסקה להשלמה בטוחה ויעילה. מחלקת הנדל״ן של עבדי ושות׳ מלווה עסקאות מסוג זה מתוך ראייה רחבה, ניסיון מעשי והיכרות עם נקודות החיכוך המאפיינות עסקאות חוצות גבולות.
הצהרה משפטית:
המידע המובא במאמר זה הוא תמציתי בלבד, נועד למטרות מידע כללי, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה. בכל מקרה של שאלה משפטית או צורך בקבלת החלטה בעלת השלכות משפטיות, יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי ומוסמך.
